יש לך שאלה?
בקרוב יתקבל פטור

יש פיצוח בפיתוח: המסלול המהיר להקמת אזורי תעשייה ומתחמי מגורים


אייקון וואצפ אייקון פייסבוק אייקון לינקדאין אייקון מייל

כשמדובר בפרויקטי תשתית גדולים, בין התב"ע לטופס 4 יכול לעבור אוקיינוס של הפתעות לא נעימות. הידע, הניסיון ומאגר הספקים של משכ"ל מצמצמים מראש את הלא נודע ופותרים אותו תוך כדי תנועה   

לכאורה, המשימה מוגדרת וברורה: הקמה של אזור תעשייה, הכשרת שטח למתחם מגורים, הכנת הקרקע והתת קרקע. אלא שאז מתברר שהטופוגרפיה והגיאולוגיה לא בדיוק תואמות את המפות, לרשויות החשמל, הכבלים והמים יש השגות משלהן, ואילו בתוואי הכביש המתוכנן יש סיכוי גבוה להימצאות עתיקות או בית עלמין ישן. מפה לשם, האישורים משתהים, העיכובים הולכים ומצטברים - וטופס 4 לא נראה באופק.       

"תחום פיתוח ותשתיות הוא עולם ומלואו", אומר סגן מנהל התחום במשכ"ל, אסף שחף. "מבחינת האתגרים שהוא משלב, הגורמים והממשקים המעורבים בו וההפתעות שעלולות לצוץ בדרך, פרויקט פיתוח הוא לפעמים גם פרויקט פיצוח. משום כך, יש יתרון גדול בלעבוד עם גוף בעל מומחיות וניסיון במגוון רחב של דיסציפלינות, כמו גם מאגרי מומחים וספקים. גוף שיודע לצפות מראש טוויסטים אפשריים בעלילה ולהתמודד איתם באופן יעיל ומהיר אם הם בכל זאת מגיעים במפתיע".

אסף שחף, סגן מנהל תחום פיתוח תשתיות ואחזקה

כדי להבטיח מסלול חלק ככל שניתן לפרויקט, ההמלצה היא לשלב את משכ"ל בשלבים המוקדמים ככל שניתן, וכבר עם האישור הראשוני לתב"ע. "אנחנו שמחים להיכנס לעובי הקורה וללוות את הרשות במלוא המעטפת ממש מהתחלה", אומר שחף. מעטפת השירותים יכולה לכלול, למשל, ייעוץ והכוונה בקביעת הפרמטרים לבחירת מתכננים ומנהלי תכנון, קידום חוזים והתקשרויות עמם, ליווי משפטי וביורוקרטי ואפילו פלטפורמה לקידום מימון ראשוני של מרכיב העלייה לקרקע, אשר ימנע את הצורך באשראי. אגב, את השלב התכנוני הזה מציעה החברה למשק וכלכלה ללא כל עלות לרשויות - העמלה תיגבה רק על שלבי הביצוע.     

בביצוע עצמו, השירות מגוון לא פחות: תמחור, עבודות עפר גדולות, הכנת מפרט אופרטיבי לקבלן, עבודה מול רשות מקרקעי ישראל כולל הכנת כתבי כמויות, הכשרה מלאה של התשתיות התת קרקעיות, הכנה לחשמל ותאורה ועוד. "לאורך שנות פעילותנו רכשנו הרבה מאוד ניסיון במגוון רחב של פרויקטים, ועל בסיסו אנחנו מנהלים או מלווים את הפרויקטים הנוכחיים", אומר שחף. לצד המומחיות הוא מדגיש את הגמישות והמהירות שמאפשרות לחברה, על בסיס הפטור ממכרז, להעמיד לטובת הרשות המקומית קבלן ביצוע וחוזה התקשרות מעכשיו לעכשיו: "לפעמים צריך את זה מהר מאוד אבל גם יסודי מאוד, ואנחנו ערוכים לכך".  

 

כדאי לבוא מוקדם

עם היקף פעילות של כמיליארד שקלים בשנה ויותר מ-650 פרויקטים פעילים בכל רגע נתון, תחום פיתוח, תשתיות ואחזקה במשכ"ל מנהל תשעה מכרזים: ארבעה הנוגעים לחזות העיר, שניים ייעודיים למים ולביוב, אחד בתחום מתקני המשחק, אחד בתחום הגידור ובנוסף, המכרז הגדול הכללי לפיתוח ותשתיות. עם פרויקטי הענק שניהלה החברה בשנים האחרונות נמנים אזור התעשייה עמק חפר, בסדר גודל של 55 מיליון שקל; פיתוח אזור תעשייה בחבל מודיעין - פרויקט של כ-80 מיליון; פ.מ.ת מבוא כרמל שבמועצה האזורית מגידו; מתחם מגורים בתמרת שבעמק יזרעאל; מתחם ענק של כאלף יחידות דיור בפרדסיה; והרחבות מתחמים במועצות האזוריות מעלה יוסף ועמק הירדן.

השלב הראשוני בכל פרויקט הוא כמובן עבודות התשתית עד רמת האספלט וקבלת טופס 4, כשהפעילות מסתיימת בדרך כלל עם כניסת היזם לשלב הבינוי. ישנן רשויות שמעדיפות התקשרות עם קבלן אחד בשתי פעימות: תחילה פיתוח ראשוני (טרום טופס 4), ולאחר האכלוס - החזרת הקבלן לעבודות פיתוח סופי, גם אם יש בין השלבים פער של שנה ויותר. לעומתן, יש המעוניינות בהתקשרות מודולרית. "יש הגיון לכאן ולכאן", אומר טל גרינברג, סמנכ"ל פיתוח ותשתיות במשכ"ל. "באזור תעשייה, למשל, נכון על פי רוב לעשות את הכול ברצף, כי אין כמעט פיתוח סופי. אנחנו יודעים להמליץ מה עדיף בהתאם לפרויקט הספציפי, לתנאים בשטח ולקצב השיווקים של המגרשים מהגורם המתקצב. יש לנו גמישות מספקת כדי לתת פתרונות לכל המנעד".

"ענף התשתיות הוא דינמי מאוד", מציין גרינברג. "הפלטפורמה שמציעה משכ"ל יודעת להתמודד עם שינויים ומהמורות כמו בעיות תכנון, עליות מחירים ודרישות שונות מצד קבלנים, וכל זאת לצד מעטפת ניהולית עתירת ניסיון". הוא מוסיף כי בשונה מבניית מוסדות ציבור, בתחום התשתיות מדובר פחות בטמפלייטים של תכנון/ביצוע. "האתגר הוא בהתאמות למצב הקיים. כשאתה מניח מאה מטר קו, יש הבדל אם זה בסלע קשה או חרסית. יש צורך בתיאום עם שלל רשויות ומינהלות. לפעמים הדרך פתלתלה, אתה מתחיל ב-X ולך תדע לאן תגיע. לכן, בהתחשב בגודל הפרויקטים בתחום, ככל שהצוותים שלי מקבלים לידיהם את התכנון בשלב מוקדם יותר - כך הם יכולים לשאול את השאלות הנכונות ולהציף את הידע והניסיון שלהם. כשמקבלים מוצר מוגמר, בעייתי יותר לזוז ימינה ושמאלה, וזה עלול לגרור עיכובים. אם לא בוצע למשל תיאום נכון ומספק עם כל הגופים, לא בטוח שיעזור אם נוציא את המכרז במהירות. ככל שניכנס מוקדם יותר נוכל לאגם את הצרכים, לדאוג לתיאומים ולכל מה שנדרש לפרויקט - ולהקטין עד כמה שניתן את הבלתי צפוי".

יכול לעניין אותך גם